hypotheek-nederland

Dankzij uw woekerpolis extra sparen!
Er zijn in Nederland heel wat woekerpolissen af gesloten. Deze polissen hebben een veel lagere waarde dan de wat u betaalt heeft. Dat is jammer maar u kunt er nu wel uw voordeel mee doen. Door de polis om te zetten in een bankspaarrekening kunt u belastingvrij sparen tot dat de waarde gelijk is aan wat u heeft betaalt. Dit doet u dan tegen een hogere rente dan u op uw gewone spaarrekening krijgt. Wilt u weten of dit ook voor u een goed idee is? Vul een aanvraagformulier in en wij bekijken het graag voor u.

Risico en risico acceptatie.

Elke dag stellen wij ons aan allerlei risico’s bloot. We nemen deel aan het verkeer, gaan op vakantie en laten ons huis achter. We brengen onze kinderen naar een crèche of zwemles. We trouwen, kopen een huis, we sparen bij een bank, we beleggen. We kunnen er niet omheen, risico hoort bij ons leven. Toch willen we zoveel mogelijk risico vermijden. Tegelijkertijd willen zo min mogelijk concessies doen aan ons comfort en levensstijl. Sterker nog deze willen we het liefst verhogen. Helaas zijn deze wensen contrair. Hoe meer risico we bereid zijn te nemen hoe beter onze levensstijl wellicht kan worden. Tenzij het fout gaat.

Hoe bepaal je nou wat een acceptabel risico is?

Voor deelname aan het verkeer zullen de meeste van ons accepteren dat dit nu eenmaal moet. Waarbij we niet altijd even rationeel zijn. Er zijn nogal wat mensen bang van vliegen terwijl nu juist deze vorm van vervoer, statistisch gezien het veiligst is. Het is echter ook het vervoer waar je zelf geen invloed op hebt. (tenzij je zelf de piloot bent).

Anders is het als we een crèche of een sportclub uitkiezen. We zullen dan kijken naar de locatie, wat we van anderen erover horen en de indruk die we bij de kennismaking hebben. Natuurlijk geeft dit geen garantie dat er in de toekomst niet een verkeerd personeelslid zal komen te werken (of al werkt) of dat er een gek binnenkomt etc.. Bij deze laatste vorm hebben we voor ons gevoel een grote invloed in de keuzes, maar weten we waar we op moeten letten? Is het allemaal wel te voorzien?

Als we deze mogelijkheden doortrekken naar beleggen dan zijn er dus een aantal vragen?

Is deelname aan beleggingen onoverkomelijk, net als deelname aan het verkeer?

Zijn we zelf in staat om de te nemen beslissingen te begrijpen? Of hebben we hulp van een professional nodig? Indien we hulp nodig hebben, hoe kies je de professional?

De vraag of iemand moet beleggen kun je niet eenduidig beantwoorden. Wat wel zeker is, is dat als je stopt met werken en nog verder wil gaan met leven er iets geregeld zal moeten zijn. Voor een deel hebben we hiervoor in Nederland de overheid, deels  meestal de werkgever en tenslotte kunnen we zelf nog iets regelen. 

De eerste keuze die we hebben is die van de gewenste levensstandaard. Vervolgens wordt de vraag hoe deze behaald wordt.

Bij een niet al te hoge verwachting zal de AOW misschien voldoen. Het risico is dan het al dan niet voortbestaan van deze omslag regeling. Dit hangt af van wat de toekomstige generaties willen en kunnen doen. Dit is dus een onzekerheid.

Is de verwachting wat hoger dan is er meer geld nodig. Wellicht dat dit door de werkgever geregeld is. Hierbij kunnen verschillende regelingen van toepassing zijn. Bottom line is echter dat de toekomstige middelen afhankelijk zijn van de beleggingsresultaten.  Op deze beleggingen kunnen wij meer of minder invloed hebben. Wel is het zo, hoe minder risico wij bereid zijn te lopen, hoe meer het kost of hoe minder er straks besteedbaar is.

Tenslotte kunnen we zelf nog iets regelen. Al dan niet met fiscale voor of nadelen. Ook hiervoor geldt dat we beleggingsbeslissingen zullen moeten nemen.

Tenslotte is er dan nog een risico van inflatie. We hebben alle risico’s afgedekt,  weten tot op de euro nauwkeurig wat we vanaf 65 krijgen. We weten alleen niet wat we ervoor kunnen kopen. Vraag je maar eens af, hoeveel een brood koste toen je 10 jaar oud was.

Wat is de moraal?

Wat onze beslissing ook wordt, we lopen altijd een risico. De vraag is alleen welk risico we bereid zijn te accepteren. Om een risico te accepteren zijn er 2 mogelijkheden. Je begrijpt het risico en neemt een rationele beslissing of je bent blind voor het risico en gaat gewoon.

In een voorbeeld. Je wil een weg oversteken. Rationeel realiseer je, je dat er verkeer is en dat je dus moet timen  wanneer het veilig is. Ben je blind voor risico dan ga je gewoon. Dat kan verbazingwekkend vaak goed gaan.

Ik als adviseur heb die laatste mogelijkheid niet. Ik moet mijn klant informeren over de risico’s die hij loopt en wat de alternatieven zijn. Dat is een hele uitdaging. Het komt een beetje over als een piloot die de passagiers moet uitleggen hoe ze veilig moeten landen. De piloot vliegt en land weliswaar maar de passagier moet het begrijpen. Als adviseur mag je dan ook nog meteen de verschillen uitleggen met boot, trein, auto, fiets en wandelen.

Klaag ik? Nee ik doe het graag. Maar vertel me niet dat je beleggen eng vindt. Want waarschijnlijk doe je dit al jaren blindelings.

Er wordt nog al eens gestrooid met kansen om het idee van zekerheid te geven. De kans dat de AEX in 2008 met ongeveer 50% zou dalen was volgens de deskundigen 1 op een miljoen. Als ik dit soort beweringen hoor wordt ik wantrouwig. En wel om de volgende redenen:

De AEX is in maart 1983 opgericht en bestaat daarmee dus nu bijna 28 jaar. Voor de AEX hebben wij dus op zijn best 28 jaar metingen. Nemen we de stelling wat ruimer en kijken naar de MCI World index dan hebben we het op zijn best over 42 jaar metingen. Er worden echter al langer gegevens bijgehouden over de koersen van aandelen. Toch durf ik met enig stelligheid te zeggen dat dit nog geen 1 miljoen jaar gebeurd.

Wat er gebeurd is dat een theorie wordt geëxtrapoleerd. Hierbij worden alle metingen meegenomen. Vervolgens kan op basis van deze metingen een gemiddelde berekend worden en een standaarddeviatie. Deze standaarddeviatie kan in een grafiek worden weergegeven. Dit vormt dan de Gauss curve ofwel de normale verdeling.

Hoewel de curve de onderlijn raakt bij de uiterste waarnemingen kunnen wij in theorie doen als of hij dat eeuwig net niet doet. Binnen het bereik van 1x de standaarddeviatie (plus of min) liggen 68% van de resultaten. Bij 2x de standaarddeviatie is dit al 95%. De uitspraak over de kans van 1 op een miljoen kan theoretisch kloppen als je de standaard deviatie steeds vaker neemt tot waardes die nooit echt gemeten zijn. Dit kan echter alleen tot dat je de meting daadwerkelijk gedaan hebt. De uitspraak kon dit voor de crisis waar zijn, na de crisis weten we dat de kans vele malen groter is.

Regelmatig hoor ik bij bijeenkomsten over beleggen de volgende stelling:

Doordat u maandelijks betaald loopt u minder risico dan wanneer u een eenmalige inleg zou doen.

Het erge is dat ik dit zelfs bij vermogensbeheerders en fondsmanager hoor. Om te beginnen is het in de praktijk meestal geen keuze om een maandelijkse inleg te doen, het geld voor een eenmalige storting is er eenvoudigweg niet. Om de onzin van de stelling duidelijk te maken zal ik een voorbeeld uitwerken.

Stel iemand heeft € 50.000 en wil over 30 jaar € 300.000. Door het geld in keer te storten heeft hij dan een rendement nodig van 6,16%.

Gaat hij maandelijks inleggen dan zal het geld dat hij nog niet inlegt risicoloos renderen. In het voorbeeld ga ik uit dat dit kan met 3%. Zijn € 50.000 geeft dan een mogelijke maandbetaling van € 207,75. Om hiermee op € 300.000 uit te komen heeft hij een rendement nodig van 7,812%. Een verschil van 1,652%. Zoals iedereen hopelijk weet is meer rendement meer risico.

Meestal wordt de redenering echter de andere kant opgedaan. Er wordt uitgegaan van een risicoprofiel. Vervolgens wordt hierbij een eenmalige storting of een maandbedrag berekend. Het risico is dan gelijk, echter, de maandinleg wordt dan hoger. De fout in deze redenering is dus dat er geen rekening wordt gehouden met de tijdswaarde van geld.

Lifecycle fondsen.

De nieuwe rage momenteel lijken de lifecycle fondsen. De aanbieders geven aan dat het mooie van deze fondsen is dat het risico op het eind wordt afgebouwd. Dat dit laatste verstandig kan zijn betwist ik niet. Wat er niet bij wordt verteld is dat om op een zelfde rendement uit te komen er in het begin een hoger rendement nodig is en dus een groter risico moet worden gelopen. Precies hierin zit het risico van lifecycle fondsen. Als in het begin de benodigde rendementen niet gehaald worden, dan kan dit in een later stadium niet meer hersteld worden. De enige manier van herstel is bijstorten. Dit laatste is in het geval van pensioenen helaas niet toegestaan. Het zou dan ook naar mijn mening veiliger zijn om met hetzelfde rendement als de lifecycle te rekenen maar dit constant te houden. Dit geeft minder risico en een lagere volatiliteit. Opvallend hierbij vind ik dat ieder fonds het heeft over de risico reductie maar geen een fonds het heeft over het te verwachte rendement over de hele looptijd. Het moge duidelijk zijn dat als er gerekend wordt met 7% het risico navenant groot is.

Beter uit met pensioen van verzekeraar

De dreiging dat een aantal pensioenfondsen de pensioenuitkeringen moet verlagen, brengt grote onrust. Niet alleen de mensen die al met pensioen zijn worden financieel getroffen, maar ook de mensen die nog werken en die zijn aangesloten bij het fonds worden getroffen in hun pensioenspaarpot omdat het gespaarde pensioen eveneens vermindert.

Het is nog niet eerder voorgekomen dat pensioenfondsen zo drastisch moesten ingrijpen dat er zelfs pensioengeld moest worden ingeleverd.
Sterker, in de jaren ’90 waren de pensioenfondsen rijk, zelfs steenrijk. Overschotten van miljarden waren voor een fonds geen uitzondering. Het ging zelfs zo goed met pensioenfondsen dat er bijna een wet is gekomen, die structurele financiële overschotten bij pensioenfondsen moest tegengaan. Een voorstel voor deze wet is op het laatste moment ingetrokken.

Het luxeprobleem van de fondsen is nu volledig veranderd in grote zorgen om ontoereikende financiële buffers. Bij sommige fondsen zijn de problemen zo groot dat de minister van Sociale Zaken en Werkgelegenheid, minister Donner, en De Nederlandsche Bank bij de fondsen hebben aangedrongen om in te grijpen in de pensioenen. Ze vinden dat een aantal pensioenfondsen het laatste redmiddel onder ogen moeten zien, omdat er niet meer voldoende geld in kas is om de toekomstige pensioenen te kunnen blijven betalen. Mark Ipenburg, pensioen adviseur bij Flexs bv, aangesloten bij de branchevereniging Adfiz: “Dit laatste redmiddel heet ‘afstempelen’en dat is niets anders dan het verlagen van de pensioenuitkeringen en het pensioen waarop de werkenden aanspraak maken. Dit is een onaangename verrassing voor mensen die dachten dat het met hun pensioen wel goed was geregeld en dat het waardevast zou blijven.” Sommige pensioenfondsen ontspringen nu nog net de dans. Niet helemaal uitgesloten is dat deze op een later tijdstip alsnog aan de beurt zijn.

Niet alle werknemers sparen voor hun pensioen bij een pensioenfonds. Een ander kleiner deel (0,8 miljoen werknemers) bouwt zijn pensioen op via de werkgever bij een verzekeraar.

De vraag is hoe het met dit pensioen bij een verzekeraar is gesteld. Kan een verzekeraar ook genoodzaakt worden pensioenaanspraken en uitkeringen aan gepensioneerden te korten?
Het antwoord is eenvoudig, nee, dat kan niet!
Mark Ipenburg “De situatie bij een verzekeraar is heel anders dan bij een pensioenfonds. Een verzekeraar kan de pensioenrechten en uitkeringen niet verlagen, ook al heeft de verzekeraar eveneens last van de aanhoudende lage rentestand en minder florissante beleggingsrendementen.”

Kenmerkend voor een verzekeraar is dat deze voor het pensioen van de werknemers een nominale garantie heeft afgegeven. Dit betekent dat een verzekeraar een toegezegd pensioen niet kan verlagen, omdat de hoogte van het uit te keren pensioen door de verzekeraar is gegarandeerd. Aan een verzekeraar worden daarom ook strengere financiële eisen opgelegd dan aan een pensioenfonds. Mark Ipenburg “Juist omdat een verzekeraar het toegezegde pensioen niet kan verlagen, wordt de verzekeraar verplicht een hogere financiële buffer aan te houden dan een pensioenfonds. Deze buffer is zodanig hoog, dat er rekening kan worden gehouden met een hoger zekerheidsniveau om de pensioenbedragen uit te keren.” Een pensioencontract wordt doorgaans gesloten voor een periode van 10 jaar. Als een verzekeraar financiële tekorten voorziet, zal er met de werkgever en vaak ook met de ondernemingsraad onderhandeld moeten worden over een verhoging van de pensioenpremie, zodat de hoogte van het pensioen gegarandeerd blijft.

Sommige werknemers bouwen hun pensioen op bij een verzekeraar via een beleggingsverzekering. Bij dit type verzekering wordt er geen pensioenkapitaal toegezegd. Het risico van beleggingswinst en beleggingsverliezen ligt veelal helemaal bij de werknemer. Mark Ipenburg: “In feite is deze regeling wel enigszins te vergelijken met een pensioenregeling bij een pensioenfonds, omdat de te ontvangen pensioenuitkering niet vaststaat en direct afhankelijk is van beleggingsrendementen en de gemiddelde levensverwachting na de pensioendatum.
Bij een beleggingspensioen kan in een aantal gevallen echter gekozen worden voor beleggen in garantiefondsen, waardoor een werknemer toch kan kiezen voor een bepaalde mate van pensioenzekerheid.”

De tijd dat werknemers doorgaans 70 % van het laatstverdiende salaris aan pensioen opbouwden, behoort allang tot het verleden. Werknemers die deze norm of een iets lagere norm willen bereiken, zullen steeds meer zelf een aanvullende pensioenvoorziening moeten treffen. Mark Ipenburg: “Ook werknemers die minder afhankelijk willen zijn van de financiële positie van hun pensioenfonds kunnen overwegen zelf een aanvullende pensioenvoorziening te treffen. Van belang is hierover een onafhankelijk advies in te winnen. Een pensioenadviseur is bij uitstek degene die de te verwachten situatie op de pensioendatum concreet maakt en zicht heeft op diverse partijen die pensioenzekerheid kunnen bieden.”

In het financieel dagblad van 3 juli stond een artikel over de Nationale hypotheek garantie. Er werd aangegeven dat deze flink duurder dreigt te worden. Hiervoor is 1 belangrijke reden. De dreiging van Fitch (rating agency) om de rating van NHG portefeuilles te verlagen. Fitch vindt dat dit nodig is omdat de nhg niet altijd (voldoende) uitkeert.

Wanneer keert de NHG niet voldoende uit?

De nhg gaat uit van een annuïtaire aflossing gedurende de looptijd. Vaak wordt er echter minder afgelost of opgebouwd. Dit betekent dat zonder waarde stijging van de woning de eerste jaren vaak de meegefinancierde kosten nog niet goed zijn gemaakt. Bij een waarde daling wordt het probleem groter.

Er zijn echter ook situaties waar de nhg niet uitkeert. Dit komt door de manier waarop de nhg is opgezet. De nhg legt de verantwoordelijkheid voor de dossiervorming bij de banken. Er wordt alleen gecontroleerd of het dossier aan de eisen voldoet als er een claim is. Voldoet het dossier niet dan wordt de claim afgewezen. Het risico is daarmee voor de bank. Is de portefeuille verkocht dan is dit risico voor de koper.

Het WEW (waarborgfonds eigen woning) overweegt nu om de volledige schade aan de bank te vergoeden. Hierdoor vervalt dus de eerste reden voor een lagere uitkering. Dit heeft echter geen invloed op de 2^de reden. De nhg bepaalt immers pas na de claim of er terecht een lening met nhg is verstrekt. Voor de koper van de portefeuille blijft deze onzekerheid. Dit zal door Fitch in de beoordeling meegenomen worden.

Hoe kan dit probleem dan wel opgelost worden?

De gemakkelijkste oplossing is dat de verkopende bank zich verplicht onderdelen van de portefeuille terug te nemen waarvoor gebleken is dat zij niet zorgvuldig genoeg het dossier heeft gevormd. Nadeel hiervan is dat de banken hiervoor een voorziening zullen moeten aanhouden en dat Fitch zal moeten schatten in hoeverre de bank in staat zal zijn om de slechte dossiers terug te nemen.

Een betere oplossing zou zijn als de verantwoordelijkheid op de juiste plek wordt gelegd. Dat zou betekenen dat de nhg zelf de eindbeoordeling moet gaan doen. Dit betekent een grote kosten verhoging. Meerdere mensen moeten dan dus immers hetzelfde werk gaan doen.

 Wellicht ligt hier een mooie toekomst voor een staatsbank.

Sparen of beleggen voor de hypotheek?

Veel mensen zijn momenteel onzeker over beleggen. Zij kiezen daarom vrijwel automatisch voor sparen. Binnen de hypotheek wordt dit bevorderd door de relatief hoge spaarrente die u kunt ontvangen. U ontvangt immers dezelfde rente als u betaalt. U heeft dan een relatief hoog rendement zonder risico. De vraag is dan ook waarom u eventueel toch voor beleggen zou kiezen?

Het sterke punt van sparen zit bij de koppeling tussen de rente die u betaalt en die u ontvangt. Hoe dichter deze rente zit bij het verwachte rendement van uw beleggingen hoe interessanter sparen is. Een hogere rente krijgt en betaalt u als u de rente langer vast zet.

Bij beleggen zit het sterke punt juist in de ontkoppeling tussen de rente die u betaalt en het verwachte rendement. U kunt dus een variabele rente combineren met een hoog rendement van beleggen.

Wanneer moet u dan gaan beleggen?

Zoals u hierboven heeft gezien wordt veel bepaald door de rentevaste periode. U zult dus eerst moeten kijken hoelang u de rente wilt/moet vastzetten. Een variabele rente is alleen verantwoord als u voldoende reserve heeft om een rentestijging op te vangen. Toch kan beleggen ook al interessant zijn bij een rentevaste periode. 1% verschil in rendement betekent voor een opbouw van € 200.000 in 30 jaar een besparing van € 39,48 per maand.

Maar als ik zeker wil zijn dat ik de hypotheek kan aflossen over 30 jaar?

Dan is sparen de meest zekere optie. U betaalt dan extra voor deze zekerheid. U kunt echter een redelijke zekerheid creëren door meer in te leggen dan voor beleggen nodig is. U accepteert dan een besparing, in bovenstaande voorbeeld, van € 20 per maand i.p.v. € 39,48 p/m. U verkort hiermee de benodigde opbouwtijd. Daarnaast kunt u, door jaarlijks de voortgang te volgen, waar nodig bijsturen.

Mijn conclusie?

Beleggen is niet voor iedereen. In uw hypotheek advies moet er echter wel echt rekening mee worden gehouden. Laat uw adviseur dus de verschillen doorrekenen.